Rondônia, 19 de outubro de 2017

Novo procedimento extrajudicial de usucapião em cartório, por Marcela Pinheiro Leite

Analisando o NOVO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL DE USUCAPIÃO EM CARTÓRIO, cabe primeiramente ser esclarecido que esse foi instruído com o advento do NOVO CPC (fev/2016), com a retirada da exclusividade do mencionado procedimento pelo Judiciário; ocorre que a redação dada aos dispositivos legais dificultava o procedimento em questão; tendo tais dificuldades sido minimizadas com a recente promulgação da Lei nº 3.465, datada de 11 de julho 2017.  Sendo assim, com o advento da nova lei, o procedimento deve ficar mais célere seguindo os passos abaixo descritos em conformidade com a legislação atual: 1) Requisitos da propriedade e do Imóvel para Usucapião (arts. 1.238 a 1.244, CC):
a) Posse de bem imóvel, como seu, por 15 anos, sem interrupção, nem oposição, independentemente de título e boa-fé;
b) Posse de bem imóvel, como seu, por 10 anos, sem interrupção, nem oposição, independentemente de título e boa-fé, tendo sido no imóvel realizado obras ou serviços de caráter produtivo;
c) Posse de bem imóvel, como seu, por 05 anos, sem interrupção, nem oposição, por pessoa que não seja proprietária de outro imóvel, desde que com área de terra em zona rural não superior a 50 hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia;

d) Posse de bem imóvel, como seu, por 05 anos, sem interrupção, nem oposição, por pessoa que não seja proprietária de outro imóvel, desde que com área urbana de até 250 m², utilizando-a para sua moradia ou de sua família;

e) Posse Direta de bem imóvel, como seu, com exclusividade, por 02 anos, sem interrupção, nem oposição, por pessoa que não seja proprietária de outro imóvel, desde que com área urbana de até 250 m² cuja propriedade dívida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família;

f) Aquisição de propriedade de imóvel, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, por 10 anos;

g) Aquisição onerosa de propriedade de imóvel, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico por 05 anos;

h) O título de domínio e a concessão de uso não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez;

2) Requisitos do procedimento (Art. 216-A da Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), alterada pela Lei nº 13.465, de 2017)

a) Sem prejuízo da via jurisdicional, apresentação de pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, endereçado ao cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo, a requerimento do interessado, representado por advogado, instruído com:

I. Lavratura de ATA NOTARIAL LAVRADA pelo TABELIÃO, atestando o tempo de posse do requerente, conforme o caso e suas circunstâncias, podendo dados representados por imagem ou som gravados em arquivos eletrônicos constarem da ata notarial;

II. PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes.

1. Se a planta não contiver a assinatura de qualquer um dos titulares de direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes, o titular será notificado pelo registrador competente, pessoalmente ou pelo correio com aviso de recebimento, para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância. Caso não seja encontrado o notificando ou caso ele esteja em lugar incerto ou não sabido, tal fato será certificado pelo registrador, que deverá promover a sua notificação por edital mediante publicação, por duas vezes, em jornal local de grande circulação, pelo prazo de 15 dias cada um, interpretado o silêncio do notificando como concordância; ressalta-se que Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.

2. No caso de o imóvel usucapiendo ser unidade autônoma de condomínio edilício, fica dispensado consentimento dos titulares de direitos reais e outros direitos registrados ou averbados na matrícula dos imóveis confinantes e bastará a notificação do síndico para manifestar consentimento expresso em quinze dias, interpretado o silêncio como concordância.

3. Em caso de apresentação de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

III. CERTIDÕES NEGATIVAS dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente;

IV. Justo título ou quaisquer outros documentos que DEMONSTREM A ORIGEM, A CONTINUIDADE, A NATUREZA E O TEMPO DA POSSE, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

4. No caso de ausência ou insuficiência dos documentos de que trata o item IV acima, a posse e os demais dados necessários poderão ser comprovados em procedimento de justificação administrativa perante a serventia extrajudicial, que obedecerá, no que couber, ao disposto no § 5º do art. 381 e ao rito previsto nos arts. 382 e 383 do NCPC:
Art. 381. (…)

§ 4o O juízo estadual tem competência para produção antecipada de prova requerida em face da União, de entidade autárquica ou de empresa pública federal se, na localidade, não houver vara federal.

§ 5o Aplica-se o disposto nesta Seção àquele que pretender justificar a existência de algum fato ou relação jurídica para simples documento e sem caráter contencioso, que exporá, em petição circunstanciada, a sua intenção.

Art. 382. Na petição, o requerente apresentará as razões que justificam a necessidade de antecipação da prova e mencionará com precisão os fatos sobre os quais a prova há de recair.

§ 1o O juiz determinará, de ofício ou a requerimento da parte, a citação de interessados na produção da prova ou no fato a ser provado, salvo se inexistente caráter contencioso.

§ 2o O juiz não se pronunciará sobre a ocorrência ou a inocorrência do fato, nem sobre as respectivas consequências jurídicas.

§ 3o Os interessados poderão requerer a produção de qualquer prova no mesmo procedimento, desde que relacionada ao mesmo fato, salvo se a sua produção conjunta acarretar excessiva demora.

§ 4o Neste procedimento, não se admitirá defesa ou recurso, salvo contra decisão que indeferir totalmente a produção da prova pleiteada pelo requerente originário.
Art. 383. Os autos permanecerão em cartório durante 1 (um) mês para extração de cópias e certidões pelos interessados.
Parágrafo único. Findo o prazo, os autos serão entregues ao promovente da medida.

b) O pedido será autuado pelo registrador, prorrogando-se o prazo da prenotação até o acolhimento ou a rejeição do pedido.

c) O oficial de registro de imóveis dará ciência à União, ao Estado, ao Distrito Federal e ao Município, pessoalmente, por intermédio do oficial de registro de títulos e documentos, ou pelo correio com aviso de recebimento, para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido.

d) O oficial de registro de imóveis promoverá a publicação de edital em jornal de grande circulação, onde houver, para a ciência de terceiros eventualmente interessados, que poderão se manifestar em 15 (quinze) dias.

5. Regulamento do órgão jurisdicional competente para a correição das serventias poderá autorizar a publicação do edital em meio eletrônico, caso em que ficará dispensada a publicação em jornais de grande circulação.

6. Em caso de apresentação de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, apresentada por qualquer um dos titulares de direito reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, por algum dos entes públicos ou por algum terceiro interessado, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

e) Para a elucidação de qualquer ponto de dúvida, poderão ser solicitadas ou realizadas diligências pelo oficial de registro de imóveis.

f) Transcorrido o prazo para que terceiros eventualmente interessados se manifestem (15 dias), sem ponto de dúvida a serem esclarecidas por diligências do oficial de registro de imóvel, e achando-se em ordem a documentação, o oficial de registro de imóveis registrará a aquisição do imóvel com as descrições apresentadas, sendo permitida a abertura de matrícula, se for o caso. Contudo, se ao final das diligências, a documentação não estiver em ordem, o oficial de registro de imóveis rejeitará o pedido.

7. A rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

Por fim, vale ser dito que, apesar da sugestão de procedimento feita nas linhas acima, é possível contar nos dedos o número de procedimentos realizados na data atual em cartório; contudo, com a vigência da nova lei, porém, acredita-se que se estabelecerá um novo cenário.

Fonte: Marcela Pinheiro Leite é coordenadora jurídica da CBL Alimentos S/A

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